Družstevní bydlení a jak ho financovat?

Co je to družstevní bydlení?

Bytové družstvo je podle zákona obchodní korporace, společnost, jejíž cílem je zajišťování bytových potřeb jejich členů. Kupujeme-li tedy družstevní byt, nestáváme se vlastníky konkrétního bytu, nýbrž si kupujeme podíl v bytovém družstvu a s tímto podílem se většinou pojí právo si pronajímat konkrétní byt. Následně s družstvem uzavřeme nájemní smlouvu na tento byt a máme ho právo využívat. Každé družstvo má své stanovy, které určují pravidla, za kterých můžeme s bytem nakládat. Ve stanovách bývají obvykle upraveny podmínky dalšího podnájmu „našeho“ bytu, poplatky, možnost převést byt do osobního vlastnictví atd.

Důležitý faktor je samozřejmě poměr dostupných družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví. To je dáno především regionem. Například v Olomouci družstevních bytů není mnoho a výrazně převažují byty v osobním vlastnictví. Na druhou stranu v mnoha částech Moravskoslezského kraje (typicky Karviná, Havířov, ale i Ostrava) je tomu obráceně a družstevních bytů je v nabídce více.  

Jaké jsou výhody a nevýhody družstevního bydlení?

Mezi výhody družstevního bydlení patří cena a často i dobrá správa družstevních nemovitostí. Pokud nám jde o řešení vlastní bytové potřeby a máme peníze na koupi družstevního podílu v hotovosti, může to být zajímavé řešení.  Cena za družstevní podíl bývá obvykle nižší než za byt v osobním vlastnictví. Samozřejmě bude dále záležet, jak budeme platit vysoký nájem. Většinou je srovnatelný s náklady na byt v osobním vlastnictví (fond oprav atd.), případně může zahrnovat ještě poměrnou splátku úvěru, který si družstvo vzalo na revitalizaci domu.

Na druhou stranu je s družstevním bydlením spojena spousta nevýhod.  Za zcela stěžejní považuji (ne)možnost převést družstevní byt do osobního vlastnictví. Některé družstevní byty lze po koupi družstevního podílu ihned převést do osobního vlastnictví. Většinou se s tím pojí administrativní poplatek družstvu, případně platba nesplacené části úvěru družstva, která připadá na daný družstevní podíl (anuita). Vždy je dobré se o převoditelnosti bytu informovat dopředu. Většinou to vyplývá přímo ze stanov, případně lze na družstvu vznést dotaz. Pokud lze družstevní byt bez problému převést do osobního vlastnictví, jedná se o srovnatelnou příležitost jako koupě bytu v osobním vlastnictví a většinou tomu odpovídá i cena.

Další nevýhoda může být spojená s možností dalšího podnájmu družstevního bytu. Jak jsme si uvedli výše, konkrétní byt nevlastníme, ale uzavíráme na něj s družstvem smlouvu o nájmu. Pokud byt chceme dále pronajímat, musíme volit formu tzv. podnájmu. Tato forma může být výhodná z toho hlediska, že naši podnájemníci mají slabší práva než standardní nájemníci a můžeme podnájem například snadněji ukončit. Na druhou stranu může družstvo ve svých stanovách podnájem zakázat, případně ho spojit s poplatky. Pokud je potom naším cílem koupě bytu na investici, je takovýto družstevní byt zcela nevhodný.

Je taky dobré vědět, že z družstva za určitých okolností můžeme být vyloučeni. Což hrozí hlavně v případě, kdybychom opakovaně neplatili nájem, případně jiným způsobem hrubě porušovali stanovy družstva.

V neposlední řadě je nutno uvést, že družstevním bytem se nelze ručit pro účely hypotéky.

Jak financovat družstevní bydlení?

Vysvětlili jsme si základní principy fungování družstevního bydlení. Nyní se pojďme podívat na možnost financování družstevního bytu. Jaké financování zvolíme, bude především záležet na tom, jestli lze byt převést do osobního vlastnictví.

Financování za předpokladu, že družstevní byt lze převést do osobního vlastnictví.

Některé banky (např. Komerční banka, Česká spořitelna, Hypoteční banka) nabízí tzv. předhypoteční úvěr. Princip standardní hypotéky je takový, že dostaneme půjčku na bydlení a ručíme za ni nemovitostí. Předhypoteční úvěr funguje tak, že dostaneme půjčku a máme povinnost do jednoho až dvou let zajistit vhodnou nemovitost do zástavy. To je přesně případ koupě družstevního bytu, který lze převést do osobního vlastnictví. Zaplatíme za převod družstevního podílu z hypotéky a následně máme rok na to, abychom byt převedli do osobního vlastnictví. Jakmile tak učíme, můžeme tímto bytem bance ručit.

Podmínky předhypotečního úvěru jsou většinou takové, že se základní sazba navyšuje o 2–3 % (výsledná sazba 4–5 %) a po dobu trvání předhypotečního úvěru splácíme pouze úrok. Výjimkou je Hypoteční banka, kde splácíme úrok i jistinu. Ve chvíli, kdy úvěr zajistíme zástavním právem k bytu, se sazba sníží na standardní míru (dnes okolo 2 %). Jedná se o celkem pohodlné řešení, které je jenom o něco složitější a z hlediska hypotéky i dražší než standardní koupě bytu v OV.  

Co když ale byt nelze převést do osobního vlastnictví?

Pokud chceme financovat takovýto byt, máme dvě základní možnosti.

První z nich je koupi bytu řešit standardní hypotékou, pokud máme k dispozici jinou nemovitost, kterou budeme ručit. Koupi družstevního podílu banky akceptují jako účel pro hypotéku, akorát nelze tímto podílem bance ručit. Pokud jinou nemovitost nemáme, ani nikdo z okolí nám není schopen ručení zajistit, nezbývá než družstevní byt koupit nezajištěnými úvěrem.

Pro tyto účely je nejvhodnější úvěr od stavební spořitelny. Důvodem je to, že tyto úvěry mají delší splatnost než standardní neúčelový úvěr od banky, a to většinou okolo 20 let. Díky tomu je celková splátka nižší. Nevýhodou jsou poměrně vysoké úrokové sazby, aktuálně mezi 4–5 %, což je v porovnání s hypotékou s úrokovou sazbou okolo 2 % hodně. Maximální výše tohoto úvěru je většinou okolo 1 milionu, tato částka nám na družstevní byt nemusí stačit. Výjimkou je Buřinka – Stavební spořitelna České spořitelny, která nabízí až 3,5 milionu nezajištěný úvěr na družstevní byt. Nutno dodat, že pro tento úvěr jsou nezbytní dva žadatelé, kteří mají poměrně vysoký příjem.

Samozřejmě obě výše uvedené možnosti lze realizovat i v případě, že družstevní byt do osobního vlastnictví převést lze. Není však logické využívat dražší nezajištěné úvěry ze stavebního spoření, pokud máme možnost financovat hypotékou.

Závěr

Družstevní bydlení je poměrně komplikovaná otázka. Financování bývá obtížnější a je stěžejní, jestli lze družstevní byt převést do osobního vlastnictví. Pokud družstevní byt do osobního vlastnictví převést nelze, je důležité se pořádně zamyslet, za jakým účelem byt chceme pořídit. Pokud nám jde o vlastní bydlení a máme možnost např. financovat hypotékou s jinou zástavou, může to být zajímavá možnost. V ostatních případech je na zvážení, jestli není lepší varianta koupě bytu v osobním vlastnictví.  

Share on facebook
Facebook
Share on linkedin
LinkedIn
Mgr. Michal Bardoň

Mgr. Michal Bardoň

Vystudoval jsem práva na Masarykově univerzitě v Brně a finanční poradenství dělám osmým rokem. Oblasti práva a financí jsou úzce skloubeny. Své vzdělání beru jako přidanou hodnotu pro klienty a spolupracovníky.
Působím jako Finanční poradce v celém Olomouckém kraji.

Mgr. Michal Bardoň

Mgr. Michal Bardoň

Vystudoval jsem práva na Masarykově univerzitě v Brně a finanční poradenství dělám osmým rokem. Oblasti práva a financí jsou úzce skloubeny. Své vzdělání beru jako přidanou hodnotu pro klienty a spolupracovníky.
Působím jako Finanční poradce v celém Olomouckém kraji.

Pošlete mi váš dotaz

Mým cílem je zjednodušit Váš svět financí. Svým klientům nabízím kompletní služby a pomoc v jakékoliv životní situaci a ve všech oblastech financí, hypoték, úvěrů, pojištění a investic.