Hypotéka bez vybrané nemovitosti

Článek aktualizován k 1. 3. 2022

Úrokové sazby na přelomu roku 2020 a 2021 narazily na své dno a v průběhu roku 2021 začaly strmě růst v důsledku opakovaného zvýšení základní úrokové sazby (sazby, za kterou si banky půjčují peníze od ČNB) ze strany ČNB.  začínají se mírně zvedat.Dnešní hodnota základní úrokové sazby je 4,5 %, tedy nejvyšší hodnota od roku 2002.  Předpoklad je takový, že sazby ještě porostou v průběhu celého roku a na konci roku 2021 by mohly dosáhnout na hladinuudou mezi 2,5 – 63 %. Stále se však dá udělat hypotéka s úrokem pod 4,092 %. Klienti si často chtějí pořídit bydlení na které mají dostatečné příjmy, nicméně nemůžou najít vhodnou nemovitost a stresují se ohledně navýšení sazeb.

Pokud dlužíme 1  milion 000 000 Kč za  2 % p.a., je splátka na 30 let ve výši 3  696 Kč. Když sazba stoupne na 3 %, potom je splátka už 4  216 Kč. U 1  000 000 Kč milionu je tak rozdíl ve splátce mezi 2 a 3 %procenty 520 Kč měsíčně. Pokud si vezmeme hypotéku na 5  000 000 Kčmilionů, rozdíl 1 %procenta na sazbě udělá na splátce měsíčně 2  600 Kč, což je během pětileté fixace 156  000 Kč.

Jaké máme možnosti, pokud tedy řešíme bydlení, nemáme zatím vybranou nemovitosti a chceme si zamknout aktuální nízkou sazbu?

Finanční instituce na tuto situaci myslí a některé mají produkt, který umožňuje schválit hypotéku a dává klientům určitý čas na to, aby si nemovitost našli. Pro koho je toto řešení výhodné a na co si je potřeba dát pozor?

Pro koho je to vhodné:

  • Pro klienty, kteří jsou rozhodnuti řešit otázku bydlení, mají reálnou představu o tom, co si chtějí pořídit, akorát zatím ještě nemají vybranou nemovitost (hotový projekt na výstavbu atd.)
  • Obzvlášť vhodné pro klienty, jejichž příjem v budoucnu nemusí být pro banku dostatečný, nebo akceptovatelný. Například je čeká mateřská, začínají s podnikáním atd.  

Pro koho to není vhodné:

  • Není vhodné pro klienty, kteří si nejsou jisti, že v dané době vhodnou nemovitost najdou, protože jinak budou muset platit poplatek za nevyčerpání úvěru, který může být od desíti do stovek tisíc.  
  • Pro klienty, jejichž současné příjmy na požadovanou výši úvěru nestačí a očekávají navýšení příjmu. Nelze totiž úvěr do budoucna navýšit a zachovat stávající sazbu.

Jak to celé funguje?  

Při zpracování hypotečního úvěru banka zkoumá čtyři oblasti:   

  • Osobu žadatele – věk, vzdělání, platební morálku (registry), atd.
  • Příjmy žadatele
  • Účel úvěru – koupě, výstavba, rekonstrukce atd.
  • Zástavu – nemovitost, kterou budeme za úvěr ručit


Většinou ručíme nemovitostí, kterou kupujeme, nicméně není to povinnost a do zástavy můžeme dát klidně jinou nemovitost.

Abychom dosáhli na standardní hypotékyhypotéku, musíme splnit podmínky ve všech 4 oblastech, tedy musíme mít vhodného žadatele, který má příjem, stanovený účel úvěru a vhodnou nemovitost do zástavy.     

Pokud zvolíme hypotéku bez nemovitosti, banka bude zkoumat jen osobu žadatele a jeho příjem, uzavře se hypotéka, a až dodatečně si klient hledá nemovitost, tedy dokládá účel a zástavu. Jakmile nemovitost najde, vytvoří se zástavní smlouvy a provede se čerpání.Teprve když najde nemovitost, tak banka připraví zástavní smlouvy a na jejich podkladu může klient načerpat úvěr. Příjmy se už v této fázi nezkoumají.  

Nyní se pojďme podívat na jednotlivé instituce, které tento produkt nabízí, a jaké jsou mezi nimi rozdíly.

BankaModrá pyramidaRaiffeisen bankKomerční bankaBuřinka
Účel hypotékyKoupě, koupě + rekonstrukce, výstavbaKoupěVšechny účelyKoupě, koupě + rekonstrukce
Poplatek  za poskytnutíZdarma4 900 Kč4 900 KčZdarma
Doba na čerpání24 – 36 měsíců11 měsíců36 měsíců24 měsíců
Sankce za nevyčerpáníMax. 30 000 Kč9 900 Kč5 % z nevyčerpané částky (20 % lze nečerpat bez sankce)5 %, max. 25 000 Kč

Tento produkt je doménou skupiny Komerční banky. Poskytuje ho už delší dobu Modrá pyramida (stavební spořitelna Komerční banky) a od ledna 2021 i samotná Komerční banka. Dále možnost hypotéky bez nemovitosti poskytuje Raiffeisen banka a Buřinka. .   

BankaModrá pyramidaRaiffeisen bankKomerční banka
Účel hypotékyKoupě, koupě + rekonstrukce, výstavbaKoupěVšechny účely
Poplatek  za poskytnutíZdarma4  900 Kč4  900 Kč, do 31. 3. 2021 zdarma
Doba na čerpání24 – 36 měsíců11 měsíců36 měsíců
Sankce za nevyčerpáníMax. 30  000 Kč9  900 Kč5 % z nevyčerpané částky (20 % lze nečerpat bez sankce)


Velice zajímavá je Komerční banka. Ta má v podmínkách dobu čerpání až 36 měsíců a nemovitost musíme mít nalezenou alespoň 3 měsíce před koncem této lhůty. Jako jediná umožňuje tento produkt pro veškeré účely (včetně rekonstrukce, refinancování atd.). Nevýhodou je vysoká sankce 5 % z nevyčerpané částky. Pokud tedy chceme kupovat nebo stavět, ale nejsme si úplně 100 % jistí, že to vyjde, bude rozumnější zvolit Modrou pyramidu, která má sankci max. 30  000 Kč. Raiffeisen je zajímává pouze v tom, že má nejnižší sankci za nevyčerpání hypotéky, a to 9  900 Kč.

Shrnutí:

Při nízkýchPři současných úrokových sazbách a nedostatku rezidenčního bydlení, je schválení hypotéky a následný výběr nemovitosti, velice zajímavá možnost. Může to být i dobrá příležitost pro investory, kteří by chtěli využít současných nízkých úrokových sazebse chtěli vyhnout budoucímuprobíhajícímu růstu úrokových sazeb a spekulovat o případném poklesu cen některých nemovitostí v následujících letech. Při vysokých úrokových sazbách to dává stále smysl pro tyPro ty, které čeká změna zaměstnání, nebo z jiného důvodu ztratí pro banku akceptovatelný příjem to pak může být jediná možnost, jak hypotéku získat. Je potřeba si dát pozor na účely, které lze těmito produkty financovat a zvážit riziko sankcí, které se platí v případě, že úvěr nevyužijeme.

Pokud by Vás zajímalo více informací, neváhejte mě kontaktovat.

Share on facebook
Facebook
Share on linkedin
LinkedIn
Mgr. Michal Bardoň

Mgr. Michal Bardoň

Vystudoval jsem práva na Masarykově univerzitě v Brně a finanční poradenství dělám osmým rokem. Oblasti práva a financí jsou úzce skloubeny. Své vzdělání beru jako přidanou hodnotu pro klienty a spolupracovníky.
Působím jako Finanční poradce v celém Olomouckém kraji.

Mgr. Michal Bardoň

Mgr. Michal Bardoň

Vystudoval jsem práva na Masarykově univerzitě v Brně a finanční poradenství dělám osmým rokem. Oblasti práva a financí jsou úzce skloubeny. Své vzdělání beru jako přidanou hodnotu pro klienty a spolupracovníky.
Působím jako Finanční poradce v celém Olomouckém kraji.

Pošlete mi váš dotaz

Mým cílem je zjednodušit Váš svět financí. Svým klientům nabízím kompletní služby a pomoc v jakékoliv životní situaci a ve všech oblastech financí, hypoték, úvěrů, pojištění a investic.