Hypotéka na výstavbu

Mnoho lidí sní o tom, že si postaví vlastní dům. Kromě stavebních otázek potom často řeší i financování. V tomto článku si popíšeme, jak funguje úvěr na výstavbu, co je potřeba doložit ke schválení, jaké jsou rozdíly mezi výstavbou svépomocí a na klíč a jak funguje čerpání peněz.

Co všechno můžeme financovat?

Hypotékou na bydlení lze kromě standardních cihlových staveb financovat dřevostavby, montované stavby,  některé banky umí i mobilní domy a další. Když se rozhodneme pro některý z alternativních způsobů, je dobré si možnosti financování dopředu prověřit. Hypotékou pokryjeme i úpravy pozemku, garáže, parkovací stání, oplocení, bazén, tepelné čerpadlo atd. Zjednodušeně si to můžeme představit tak, že když nemovitost obrátíme vzhůru nohama, tak co „nepoletí“, lze financovat hypotékou. Pokud potřebujeme dům po výstavbě vybavit, můžeme si sjednat tzv. doplňkovou část. To znamená, že cca.  20 % z objemu úvěru můžeme využít bez dokládání účelu, například právě na vybavení.

Jak hypotéka na výstavbu funguje? 

Existují dva základní způsoby, jak můžeme výstavbu řešit – svépomocí, nebo na klíč. Pokud stavíme svépomocí, tak si vypracujeme sami rozpočet, čerpáme na základě prostavěnosti a nedokládáme faktury. Pokud nám dům staví na klíč firma, tak většinou předkládáme rozpočet sestavený firmou a můžeme v některých případech čerpat na základě faktur. Častěji se hypotéka sjednává na výstavbu svépomocí, protože je pro klienty flexibilnější. To však nebrání tomu, aby nám i tak celý dům udělala firma.

Je rozumné, sjednat úvěr mírně vyšší, než s jakými náklady na začátku počítáme. Máme tak rezervu pro případ, že se objeví vícenáklady nebo se zdraží ceny materiálu a úvěr stačí většinou vyčerpat pouze z 80 %.

Jak je to s vlastními zdroji? Pokud máme dostatečný příjem a plánujeme stavět, není často nutné použít vlastní peníze. Koupi pozemku můžeme realizovat úvěrem ze stavebního spoření. Standardně však maximálně do jednoho milionu. Tento pozemek nám následně slouží jako „vlastní zdroje“ pro výstavbu. Pro představu – na pozemek za jeden milion korun si můžeme vzít hypotéku čtyři miliony na výstavbu. Vždy záleží na individuálním odhadu.

hypotéka na výstavbu

Co je potřeba mít pro schválení úvěru?  

  1. Stavební pozemek

Pro schválení úvěru není potřeba mít vydané stavební povolení (ohlášku, společný souhlas). Musíme zajistit podklady pro odhad budoucí ceny  a specifikovat pozemek, na kterém budeme stavět. Jestli je pozemek stavební, si odhadce ověří sám, nebo zažádáme o vyjádření obecní úřad – obor územního plánování. Ten nám toto potvrzení vydá, pokud se podle územního plánu na pozemku počítá s výstavbou. Musíme taky doložit, že na patu pozemku jsou  zavedeny sítě a je k němu zajištěn přístup. Případně lze hypotékou financovat i zasíťování a vybudování příjezdové cesty.  Je možné stavět i na pozemku rodinných příslušníků.

  • Projektová dokumentace

Pro hypotéku je rozhodující, jaká bude budoucí hodnota domu. Odhadce ji určí  na základě velikosti, uspořádání a kvality stavby. Významnou roli má lokalita, ta se odráží už v ceně pozemku.

Pro odhad většinou stačí základní půdorysy, řezy, pohledy, umístění stavby na pozemku a technická zpráva. V přístupu k projektu se banky liší. Některým stačí studie, jiné chtějí  mít kompletní projektovou dokumentaci oraženou stavebním úřadem.

  • Rozpočet

Správné stanovení rozpočtu je klíčová věc. Podle výše rozpočtu se určuje výše možné hypotéky a částečně ovlivňuje hodnotu budoucího odhadu.

Rozpočet si většinou vytváříme sami a můžeme tak ovlivnit celkové nastavení hypotéky dvěma směry.

Při stavbě svépomocí se může se stát, že ušetříme oproti výstavbě od firmy na klíč. Rozpočet můžeme nastavit podle tržních cen a zůstane nám z hypotéky rezerva. Při výstavbě svépomocí se totiž hypotéka čerpá na základě reálné prostavěnosti a nedokládají se faktury.  Pokud máme rozpočet na čtyři miliony, stavbu zrealizujeme za tři miliony, tak máme milion v rezervě. Můžeme si tak fakticky zaplatit vlastní práci.

Na druhou stranu, pokud víme, že jsme schopni postavit dům levněji, než jsou tržní ceny a nechceme peníze navíc, je dobré rozpočet snížit. Když použijeme výše uvedený případ, kde předložíme rozpočet podle tržních cen za čtyři miliony, ale požádáme si o hypotéku na tři miliony, tak po nás bude banka chtít, ať první použijeme vlastní zdroje, tedy jeden milion, a až následně budeme moci čerpat peníze z hypotéky. Toto je většinou nešťastné, protože je lepší si nechat vlastní peníze do rezervy, případně na závěr na dodělávky a vybavení. Vždy je nutné bance doložit, že budeme schopni stavbu podle předloženého rozpočtu dodělat, ať už za peníze z hypotéky, nebo z vlastních zdrojů.  

Důležité je rozpočet vždy řádně promyslet a připravit s ohledem na výše uvedené situace.  

Pokud předložíme výše uvedené podklady – stavební pozemek, projekt a rozpočet, banka si vytvoří odhad a hypotéka může být schválena.

hypotéka na výstavbu

Jak čerpat hypotéku na výstavbu?

Pro čerpání úvěru je důležité mít stavební povolení (případně ohlášku, nebo společný souhlas). Na vyčerpání peněz máme většinou dva roky. Jelikož na schválení hypotéky stavební povolení nepotřebujeme, není problém ho dořešit až po vyřízení hypotéky.

Čerpání hypotéky na výstavbu je postupné. Kolik dostaneme na začátku peněz? Základní princip je takový, že čerpáme do aktuální výše hodnoty zástavy. Pokud ručíme pozemkem za jeden milion, tak první tranše (čerpání) bude do jednoho milionu. Jakmile tyto peníze prostavíme, přijde odhadce na dohlídku a určí navýšenou cenu nemovitosti (pozemek + rozestavěná stavba). V našem případě přibližně dva miliony a banka nám uvolní další milion na čerpání. Takto se postupuje, dokud není stavba hotova.

Některé banky nabízí jako doplňkovou službu, že uvolní při každém čerpání půl milionu nad rámec aktuální zástavní hodnoty. Tato služba je vhodná pro většinu klientů. Většinou je zpoplatněna, na druhou stranu ušetříme na obhlídkách odhadci a máme k dispozici rezervu, pokud by se všechny naše náklady nepromítly do hodnoty nemovitosti. (například nakoupíme materiál, ale už ho neprostavíme)  

Existují dva základní způsoby čerpání. První z nich je čerpání na dohlídku. To je přesně to, co jsme si popsali v předchozím odstavci. Klient neprokazuje tok peněz (faktury, výpisy z účtu), ale dokládá se reálná prostavěnost. Druhá možnost je čerpání na faktury. To znamená, že banka může proplácet faktury za práce přímo firmě, která stavbu dělá. Na dohlídku čerpáme vždy, když stavme svépomocí.  Čerpání na faktury přichází v úvahu pouze u výstavby na klíč a obecně je málo využívané. Často i klient, který staví na klíč, čerpá na základě obhlídek.

Na vyčerpání úvěru na výstavbu máme obvykle dva roky a následně jeden rok na zkolaudování stavby. Pokud se stavbou začneme, ale lhůty nestíháme, nebývá problém se s bankou domluvit na prodloužení čerpání.

Jak se splácí během čerpání?

Standardně, dokud není vyčerpaná celá hypotéka, tak platíme pouze úrok z toho, co aktuálně dlužíme. Pokud tedy máme hypotéku na 5 milionů, se sazbou 2 %, tak je splátka 18.481. Jakmile vyčerpáme první milion, budeme platit měsíčně jenom úrok z milionu, což činí při sazbě 2 % splátku 1.667. Když vyčerpáme další milion, tak budeme platit 3.334 a tak dále, než úvěr dočerpáme a následně začneme splácet i jistinu, tedy plnou částku 18.481.

Co po vyčerpání úvěru?

Jakmile je úvěr kompletně vyčerpaný, je potřeba nejčastěji do roka zajistit poslední obhlídku odhadcem, který potvrdí, že stavba je hotová a je nutné zajistit zápis stavby do katastru nemovitostí jako rodinný dům. Pro zapsání na katastr je nutné, aby byla stavba zkolaudovaná. 

Závěr

Je potřeba si dát pozor na několik věcí. První častá „chyba“ klientů je to, že bance předloží projekt, na základě kterého se udělá odhad a schválí hypotéka. Následně však projekt upraví a reálná stavba je jiná, než s jakou banka počítá. Banka primárně řeší změny, které mají dopad na konečnou cenu nemovitosti. Tedy rozměry stavby a kvalita provedení. Pokud se rozhodneme např. pro jinou orientaci oken v místnosti, nemusí to být zásadní problém. Pokud bychom ale chtěli udělat z bungalovu dvoupatrový dům, tak to je nutné s bankou konzultovat.

Další důležitá věc je, hlídat si prostavěnost. Pokud dostaneme první čerpání milion korun a všechny peníze utratíme za materiál, nezvýšíme tím cenu nemovitosti a máme problém s obhlídkou a dalším čerpáním.

Share on facebook
Facebook
Share on linkedin
LinkedIn
Mgr. Michal Bardoň

Mgr. Michal Bardoň

Vystudoval jsem práva na Masarykově univerzitě v Brně a finanční poradenství dělám osmým rokem. Oblasti práva a financí jsou úzce skloubeny. Své vzdělání beru jako přidanou hodnotu pro klienty a spolupracovníky.
Působím jako Finanční poradce v celém Olomouckém kraji.

Mgr. Michal Bardoň

Mgr. Michal Bardoň

Vystudoval jsem práva na Masarykově univerzitě v Brně a finanční poradenství dělám osmým rokem. Oblasti práva a financí jsou úzce skloubeny. Své vzdělání beru jako přidanou hodnotu pro klienty a spolupracovníky.
Působím jako Finanční poradce v celém Olomouckém kraji.

Pošlete mi váš dotaz

Mým cílem je zjednodušit Váš svět financí. Svým klientům nabízím kompletní služby a pomoc v jakékoliv životní situaci a ve všech oblastech financí, hypoték, úvěrů, pojištění a investic.