Jak můžeme předčasně splatit nebo refinancovat hypotéku?

Jak můžeme předčasně splatit nebo refinancovat hypotéku?

Na začátku si vysvětlíme, co je to fixace úrokové sazby. Hypoteční úvěry si bereme často na 30 let a banka nám po určitou dobu garantuje úrokovou sazbu. Tomuto se říká fixace úrokové sazby. Její délku si zvolíme při sjednání hypotečního úvěru, běžně je 5 až 10 let. Po tuto dobu nám banka garantuje danou sazbu a my máme tím pádem jistotu, že se nám nezmění výše splátky. Po konci fixace nám banka nabídne novou sazbu, kterou můžeme přijmout, nebo máme možnost úvěr zdarma splatit, případně refinancovat u jiné banky.

Ale co když jsme si sjednali úvěr například na jaře 2019, kdy se sazby pohybovaly okolo 3 %, máme pětiletou fixací a dnes nabízí banky sazbu pod 2,4 % a nám by se líbilo platit méně?  

Pojďme se podívat, jakým způsobem je upravena možnost předčasně splácet hypoteční úvěry. Tuto problematiku upravuje zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru. Předpis pracuje s pojmem spotřebitelský úvěr na bydlení, což znamená úvěr s účelem na bydlení, za který ručíme nemovitostí. Tedy standardní hypotéka a úvěry od stavebních spořitelen se zástavou nemovitostí. Dále budu pro zjednodušení používat pojem hypotéka. Všechna pravidla níže uvedená jsou platná pro úvěry sjednané od listopadu 2016. Základní možnosti předčasného splacení hypotéky jsou:

  • Zdarma na konci fixace, nebo v období do 3 měsíců poté, co nám banka sdělí novou úrokovou sazbu při konci fixace.    
  • Zdarma v případě úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity nás, nebo našeho partnera. Samozřejmě také v případě splacení úvěru z pojištění schopnosti splácet.
  • Zdarma také můžeme splatit až 25 % z původní výše úvěru, a to jedenkrát do roka.
  • Při prodeji nemovitosti po 2 a více letech trvání hypotéky nám banka účtuje max. 1 % z aktuálního objemu úvěru, nejvýše však 50 000.
  • V ostatních případech nám banka může účtovat tzv. účelně vynaložené náklady.

Co se však pod pojmem účelně vynaložené náklady skrývá?  Zákon praví, že účelně vynaložené náklady nesmí přesáhnout součet úroků, které bychom zaplatili do konce naší fixace, případně do splacení úvěru.

Podívejte se tedy na příklad:

Půjčíme si 3 000 000 na 30 let za sazbu 2,49 % p.a. a máme 5 let fixaci. Úvěr splácíme 1 rok a chceme předčasně splatit. Do konce fixace za zbývající 4 roky bychom na úrocích zaplatil ještě cca. 282 000 a tuto sumu může banka, pokud by se řídila striktně podle zákona, vyčíslit jako účelně vynaložené náklady.

To by však bylo v rozporu s účelem zákona, který cílí na to, abychom měli možnost naši hypotéku kdykoli předčasně splatit a neměli s tím spojené nadměrné náklady.

Česká národní banka (ČNB) proto vydala stanovisko, ve kterém vyjasnila, co jsou účelně vynaložené náklady. Ve zkratce by se dalo říct, že se jedná především o nutné administrativní náklady, které se splacením úvěru souvisí.  Nikoli pak například vyplacená provize zprostředkovateli nebo snížení úrokových výnosů[1].  Právě otázka úroků, které bychom měli ještě bance do konce fixace zaplatit, je v praxi klíčová. Dle výkladu ČNB se totiž v případě úrokových výnosů nejedná o náklad, nýbrž o ušlý zisk, který by neměla po klientovi chtít doplatit. Přeci jenom banka má možnosti tyto předčasně splacené peníze nadále investovat. Stanoviska ČNB sice nejsou právně závazná, ale banky by se podle nich měly řídit.

Pojďme se podívat na to, jak k tomu přistupují banky v praxi. Uvedu zde několik příkladů, které jsem se svými klienty řešil. Záměrně nebudu používat jména bank.

Klient měl hypotéku u Červené banky na 4 000 000 z července 2018 fixaci na 10 let sazbu 2,49 % a splatnost 30 let. V červenci 2019 se rozhodl, že by chtěl zkusit v rámci fixace hypotéku refinancovat. Náklady na splacení úvěru vyšly na cca 180 000. Toto bylo, dle mého názoru, hrubě za hranou doporučení ČNB. Nyní v březnu 2020 jsme znovu požádali o možnost předčasného splacení a aktuálně červená banka vyčísluje nezbytné náklady na částku 1 500.

Klient má hypotéku u Černé banky ve výši 2.912.000 z března 2019 fixaci na 5 let úrokovou sazbu 2,89 %. V říjnu 2019 banka vyčíslila účelně vynaložené náklady na nulu, tedy mohli jsme předčasně splatit zdarma. Stejný klient si o to požádal znovu v prosinci 2019 a tentokrát už banka náklad vyčíslila na 12 929. Důvodem zvýšení byla pravděpodobně změna úrokových sazeb. V březnu letošního roku je náklad už 29 898.  Toto je dle mého názoru také v rozporu se stanoviskem ČNB, jelikož snížení úrokového výnosu banky není pro banku nákladem nicméně ušlým ziskem, jak jsem psal výše.

Aktuálně jsem u Černé banky řešil další případ, kdy měl klient hypotéku ve výši 4.700.000 z července 2019 fixaci na 10 let sazbu 2,59 % a banka mu vyčíslila náklady na předčasné splacení ve výši 107 084. Zde Černá banka argumentovala tím, že důvodem je dlouhá fixace. Zákulisní informace jsou však takové, že pokud klient pohrozí Černé bance stížností, že jedná v rozporu s ČNB, tak je mu sankce snížena, nebo dokonce odpuštěna. Uvidíme, jak to dopadne.  

Modrá banka si aktuálně za předčasné splacení hypotéky v rámci fixace účtuje poplatek 700.

Zelená banka si účtovala u úvěru ve výši 3 800 000 z února 2019 s fixací 5 let a sazbou 2,79 % za předčasné splacení v září 2019 částku cca 5 000. Následně klient úvěr refinancoval v rámci Modré banky a měl to zdarma.

Jak je vidět, banky k předčasnému splácení hypoték přistupují různě. Nicméně většina z nich se řídí stanoviskem ČNB a skutečně si účtuje pouze administrativní náklady spojení s předčasným splacením úvěru. 

 Kdy tedy může být výhodné předčasně refinancovat hypotéku? Veškerá ustanovení o předčasném splácení nacházejí své praktické využití především při refinancování hypotéky v rámci fixace. Otázkou pak je, jestli se nám refinancování vyplatí. Je potřeba vzít v potaz i další náklady, které jsou s refinancováním spojeny, a to např. poplatky na katastru nemovitostí (nově 2 000 za vklad), náklady na zpracování úvěru a také samozřejmě čas, který nad tím strávíme. Moje doporučení je refinancování zvážit, pokud máme úvěr sjednaný po listopadu 2016, aktuálně dlužíme ještě alespoň 2 miliony a sazbu máme vyšší než 2,6 %. U nižších úvěrů je návratnost pochybná, navíc u nich obvykle banky nabízí vyšší úrokové sazby. Na závěr bych dodal, že ne vždy je nutné úvěr refinancovat, ale některé banky jsou samy ochotny v rámci fixace úrok snížit. Je to logicky pro ně lepší řešení, než aby o klienta přišly.

Zaujal Vás tento článek? Chtěli byste se dozvědět, jaké máte možnosti v rámci Vaší hypotéky? A to vše online z pohodlí domova?  Neváhejte mě kontaktovat.

Share on facebook
Facebook
Share on linkedin
LinkedIn
Mgr. Michal Bardoň

Mgr. Michal Bardoň

Vystudoval jsem práva na Masarykově univerzitě v Brně a finanční poradenství dělám osmým rokem. Oblasti práva a financí jsou úzce skloubeny. Své vzdělání beru jako přidanou hodnotu pro klienty a spolupracovníky.
Působím jako Finanční poradce v celém Olomouckém kraji.

Mgr. Michal Bardoň

Mgr. Michal Bardoň

Vystudoval jsem práva na Masarykově univerzitě v Brně a finanční poradenství dělám osmým rokem. Oblasti práva a financí jsou úzce skloubeny. Své vzdělání beru jako přidanou hodnotu pro klienty a spolupracovníky.
Působím jako Finanční poradce v celém Olomouckém kraji.

Pošlete mi váš dotaz

Mým cílem je zjednodušit Váš svět financí. Svým klientům nabízím kompletní služby a pomoc v jakékoliv životní situaci a ve všech oblastech financí, hypoték, úvěrů, pojištění a investic.