Posuzování příjmů

Obecná část

Na jakou hypotéku dosáhnu? To je častá otázka, kterou s klienty řeším. Znalost problematiky posuzování příjmů může být jedna z největších přidaných hodnot, kterou zkušený finanční poradce nabízí. Mezi bankami jsou totiž podstatné rozdíly.

Podívejme se na jednoduchý příklad. Máme živnostníka, který měl hrubý příjem 500 000 Kč ročně, využívá paušál 60 %, tedy základ daně měl 200 000. Zatímco např. Unicredit bank by takovému klientovi dala hypotéku ve výši 2 700 000, Komerční banka už jen 1 100 000 a například pro Českou spořitelnu je tento příjem nedostatečný na poskytnutí jakékoli hypotéky.

Existují tři základní kritéria, které banky posuzují.

DSTI

Jedná se o procentuální poměr součtu všech měsíčních splátek a našeho měsíčního příjmu. Pokud vydělávám 20 000 Kč čistého za měsíc a splácím 5 000 Kč, tak je parametr DSTI 25 %. Ještě nedávno Česká národní banka (ČNB) doporučovala bankám, aby neposkytovaly úvěry s DSTI vyšším než 45 %, následně limit navýšila na 50 %, a nyní již toto doporučení zrušila. Nicméně interně jednotlivé banky tento parametr dále zvažují! Většina má limit 45 %, některé zmíněných 50 %.

DTI

DTI je poměr našeho celkového ročního příjmu a součtu všech dlužných částek. Při ročním výdělku 1 000 000 Kč a všech úvěrech ve výši 5 000 000 Kč, je parametr DTI 5. Opět, ještě nedávno ČNB požadovala maximální DTI 9. Nyní už toto doporučení zrušila. Zatímco parametr DSTI hlídají u hypoték všechny banky, DTI například Komerční banka nebo Equa bank neřeší. Ostatní banky mají limit nastavený buď 9 nebo 10.

Životní minimum

Životní minimum nám může dělat starosti, pokud máme nízký příjem, více dětí nebo obojí. Zvažme pětičlennou rodinu, ve které mají rodiče společný příjem 30 000 Kč. Pokud bychom posuzovali jen DSTI, mohou splácet maximálně 50 % z příjmu, tedy 15 000 Kč, díky čemuž by dosáhli na úvěr ve výši cca. 4 miliony Kč. V tomto případě mají však vysoké životní minimum, a proto by banky byly ochotny půjčit v rozmezí přibližně 550 000 – 3 200 000. Opět jsou v nabídkách velké rozdíly.

Jiná situace je u posuzování příjmů u běžných neúčelových úvěrů. Zde se DSTI nemusí řešit vůbec, reálně může být okolo 70 %. To může mít velký vliv, když chceme při koupi nemovitosti dofinancovat vlastní zdroje prostřednictvím běžných neúčelových úvěru. Pokud bychom si první zařídili běžný neúčelový úvěr, nemusel by nám stačit příjem na požadovanou výši hypotéky. V opačném pořadí by to nemusel být problém.

Na závěr této části dodám, že v souvislosti s pandemií COVID v předchozích měsících banky zvýšily obezřetnost při posuzování příjmu. V následující části se podíváme na jednotlivé druhy příjmu.

Příjmy ze závislé činnosti (zaměstnanecký poměr založený pracovní smlouvou, nebo dohodou o provedení práce a pracovní činnosti)

U příjmů ze závislé činnosti se nejčastěji hlídá doba trvání pracovního poměru. Hypoteční bance stačí, aby klient už nebyl ve zkušební době, a klidně může mít první rok smlouvu na dobu určitou a úvěr může dostat. Jiné banky často požadují, aby byla smlouva na dobu určitou již jednou prodloužena u stejného zaměstnavatele. Obecně bývá problém, pokud nám smlouva na dobu určitou končí a nemáme ji ještě prodlouženou.

Často mají klienti příjmy z různých pracovních dohod. Banky většinou rozlišují mezi dohodou o pracovní činnosti (DPČ) a dohodou o provedení práce (DPP). DPČ je většina bank schopna akceptoval.

DPP naopak téměř žádné banky neakceptují, dle metodiky to umí Raiffeisen bank. Příjmy z dohody musí být vypláceny na účet. Tím se dostáváme k další otázce, a to jsou příjmy v hotovosti. Zde mají banky přísná omezení, většinou hotovost akceptují pouze u velkých firem nebo u státních podniků.

Standardně umí tyto příjmy akceptovat Moneta a Komerční banka.

Běžně pracujeme i s příjmy z cestovních náhrad (diety), příjmy ze zahraničí atd.

Příjmy z podnikání

U příjmů z podnikání jsou největší rozdíly, jak jsme si uváděli v příkladu na začátku článku. Zatímco u příjmu z pracovní smlouvy je celkem jednoduché určit, jaký je výsledný čistý příjem daného klienta, u podnikání je to složitější.

Standardně banky vycházejí ze základu daně. Máme „hrubý příjem“ (řádek 101 daňového přiznání, obrat) a od toho se odečítají výdaje (řádek 102 DP), případně paušál. Takto nám vzniká základ daně (řádek 37 DP) – „čistý příjem“, ze kterého se vychází. Banky k tomu následně přistupují různě, Equa bank bere jako měsíční příjem 10 % ze základu daně, jiné banky dělí základ daně dvanácti (12 měsíců), a ještě se odečítají zdravotní a sociální pojištění a daň z příjmu. Proto jsou mezi bankami velké rozdíly.

Hodně klientů, kteří pracují jako OSVČ, své daňové přiznání optimalizuje. To znamená, že se různými způsoby snaží snížit výsledný základ daně, aby platili co nejmenší odvody státu. To potom dělá problém při procesu vyřizování hypotéky. Některé banky s tím kalkulují, a proto jsou schopny příjmy z podnikání alternativně posuzovat. Umí potom vycházet například z ročního obratu a neřeší takzáklad daně. Hypoteční banka umí alternativně posuzovat svobodná povolání, lékaře, právníky, architekty atd. Zde se zkoumají výpisy z účtu za posledních 6 měsíců a z toho se započítá 70 % součtu příchozích plateb z podnikání, odečtou se odvody a bez ohledu na daňové přiznání se vypočítá čistý příjem.

Ostatní příjmy

Banky umí brát v potaz i další příjmy. Nejčastěji to je „rodičovská“, případně mateřské. Zde se banky výrazně liší ve výši příspěvku, který akceptují. Standardně je to 7.600 – 8.300, ale třeba Komerční banka nebo Hypoteční banka umí vzít i 20.000. Rozdíly jsou i v akceptaci jednotlivých stupňů u invalidního důchodu. Banky kalkulují i s alimenty. Pozor na příjem z pracovní neschopnosti, pokud jsme na PN, banka většinou příjem ze zaměstnání není schopna přijmout a musíme počkat až pracovní neschopnost skončí.

Pokud pronajímáme byt, můžeme s tímto příjmem v částečné výši také počítat. Dokonce v některých případech, když kupujeme byt na investici, můžeme počítat i příjem z budoucího pronájmu. Toho lze většinou využít u tzv. investičních hypoték na pronájem, kde je však většinou vyšší úroková sazba.

Co když příjem nestačí?

Jaké máme možnosti, když ani po důkladné analýze všech příjmů a možností na trhu hypoték nám příjem nestačí? Většinou lze do úvěru zahrnout dalšího žadatele. Taková pomoc je představitelná například u mladého páru, který nemá dostatečný příjem a rodiče se jim rozhodnou pomoct. Zde je potřeba si dát pozor na následnou splatnost hypotéky. Většinou lze úvěr splácet nejdéle do 70 let věku. Většina bank posuzuje příjem podle nejstaršího z žadatelů. Pokud je rodičům 60 let, dostávámese z 30 let na splatnost 10 let a tím pádem máme mnohem vyšší měsíční splátku. S takovou situací si umí poradit například Raiffeisen bank, nebo Hypoteční banka, které za určitých okolností umí splatnost nastavit podle mladšího z žadatelů.

Další zajímavá možnost jsou takzvané předschválené limity na možnou výši úvěru. Banka sleduje naše chování na účtu, vidí kolik „točíme“ peněz, jaké máme příjmy atd. Díky tomu je schopna dopředu nabídnout limit úvěru, ke kterému nemusíme následně příjem vůbec prokazovat, ale pouze ho budeme tvrdit čestným prohlášením. Toho se dá dobře využít, pokud máme na účtu vysoké příjmy, ale z nějakého důvodu jsou problematické z hlediska posuzování při schvalování hypotéky (podnikatelé, DPP atd.). Osobně mám v tomto ohledu dobrou zkušenost s účty ČSOB, tedy hypotéka od Hypoteční banky.

V případě refinancování hypotéky, pokud není vyšší splátka, mohou banky příjem posuzovat mírněji a někdy si vystačí jenom s čestným prohlášením.

Zajímavá možnost je tzv. pohotovostní hypotéka. Tento produkt nabízí Modrá pyramida. Jde o to, že si necháme schválit hypotéku a nemáme doposud vybranou nemovitost. Následně máme rok až dvaroky na to, abych si nemovitost vybrali, případně postavili dům. Toto řešení je dobré ve chvíli, kdy třeba přemýšlíme nad změnou zaměstnání, chceme začít podnikat, případně se chystáme na rodičovskou dovolenou.

Závěr

Cílem článku není vypsat všechny možnosti při posuzování příjmu, ale poukázat na velké rozdíly mezi bankami a zároveň vypíchnout zajímavé možnosti, které nám banky nabízejí. Vše vychází vždy z aktuálních pravidel jednotlivých institucí, a proto se podmínky můžou každým dnem měnit.

Pokud byste potřebovali poradit s posuzováním příjmu nebo máte jakýkoli jiný dotaz, neváhejte mě kontaktovat.

Share on facebook
Facebook
Share on linkedin
LinkedIn
Mgr. Michal Bardoň

Mgr. Michal Bardoň

Vystudoval jsem práva na Masarykově univerzitě v Brně a finanční poradenství dělám osmým rokem. Oblasti práva a financí jsou úzce skloubeny. Své vzdělání beru jako přidanou hodnotu pro klienty a spolupracovníky.
Působím jako Finanční poradce v celém Olomouckém kraji.

Mgr. Michal Bardoň

Mgr. Michal Bardoň

Vystudoval jsem práva na Masarykově univerzitě v Brně a finanční poradenství dělám osmým rokem. Oblasti práva a financí jsou úzce skloubeny. Své vzdělání beru jako přidanou hodnotu pro klienty a spolupracovníky.
Působím jako Finanční poradce v celém Olomouckém kraji.

Pošlete mi váš dotaz

Mým cílem je zjednodušit Váš svět financí. Svým klientům nabízím kompletní služby a pomoc v jakékoliv životní situaci a ve všech oblastech financí, hypoték, úvěrů, pojištění a investic.