Zdražování stavebního materiálnu a hypotéka na výstavbu

Proč stavební materiál zdražuje?

V poslední době dochází k výraznému zdražování stavebního materiálu a to v řádu desítek až stovek procent. Ukázkový příklad je růst ceny dřeva. Tento trend je celosvětový a hlavní příčinou je patrně pandemie COVID, která výrazně ochromila celý dodavatelský a zpracovatelský průmysl. Dále zvýšená poptávka po dřevě v USA a Číně, uvalení cel na dovoz dřeva z Kanady do USA, omezení vývozu Ruska atd.

Proč může být zdražení materiálu problém pro již schválené hypotéky?

Pokud máme rozpočet z poloviny roku 2020, tak aktuální cena výstavby může být o desítky procent vyšší, než jsme původně počítali. Klienti mají tedy schválenou hypotéku na stavební ceny z roku 2020,  ale peníze z hypotéky na stavbu už nestačí. Navíc dle úvěrové smlouvy musí výstavbu dokončit do 2 až 3 let od podpisu hypotéky.

Jak v tomto případě postupovat?

Neexistuje univerzální řešení a bude záležet na mnoha faktorech. Uzavřená a podepsaná hypotéka nejde zpravidla navyšovat. Zároveň, pokud hypotéka není ještě vyčerpaná, není možné ani její refinancování. Řešením je pak druhá hypotéka, nebo úvěr ze stavebního spoření na stejný účel výstavby. Pokud budeme jednat o dalším úvěru, tak je nutné mít dostatečné příjmy.

Jestli budeme situaci řešit další hypotékou, nebo úvěrem ze stavebního spoření (bez zástavy nemovitostí) bude záležet na parametru LTV. Jedná se o poměr hodnoty nemovitostí v zástavě a výše úvěru, co si půjčujeme. Pokud si půjčíme 800 tisíc a ručíme domem za 1 milion, LTV je 80 %. Maximální LTV je zpravidla 90 %. To znamená, že si můžeme půjčit maximálně 90 % z hodnoty zastavovaných nemovitostí. 

Navýšení ceny rozpočtu vs. navýšení hodnoty odhadu nemovitosti

Představme si, že stavíme dům. Máme vlastní pozemek, peníze v hotovosti nemáme. Dle rozpočtu z roku 2020 potřebujeme na výstavbu 4 miliony. Ocenění  v bance máme také z roku 2020. Jako vlastní zdroje použijeme pozemek, který vyšel na 1 milion. Budoucí cena domu i s pozemkem je dle odhadu z banky 5 milionů. LTV hypotéky je 80 %.  Máme tedy vlastní zdroje v pozemku za 1 milion a 4 miliony si půjčujeme na výstavbu z banky.

Nyní si uděláme nový rozpočet podle cen v roce 2021 a zjistíme, že nás bude výstavba stát ne 4 ale 5  milionů. Potom je problém s LTV. Protože fakticky potřebujeme 5 milionů na výstavbu a dům je oceněn na 5 milionů. Což by znamenalo LTV 100 % a to banky neposkytují.  

Odhadce z banky těžko jen na základě zdražení materiálu zvýší budoucí hodnotu domu z 5 na 6 milionů. Banka při odhadu totiž vychází z ceny nemovitostí a nikoli z cen stavebního materiálu. Může dojít k mírnému zvýšení budoucí hodnoty domu, ale určitě to nebude kopírovat zvýšení nákladů na výstavbu.

Druhá hypotéka nebo úvěr ze stavebního spoření?

Řešení je, pokud máme možnost ručit další nemovitostí. Potom si můžeme nechat schválit další hypotéku a jenom doložíme rozdíl mezi původním a novým rozpočtem.

Pokud takovou možnost nemáme, nejlepší je dofinancování z úvěru ze stavebního spoření. Stavební spořitelny poskytují většinou do 1 milionu bez ručení nemovitostí se splatností až 22 let. Pokud budeme mít dostatečné příjmy, tak by nám úvěr ze stavebka v našem případě výše pomohl situaci vyřešit. Opět by se doložil rozdíl mezi původním a novým – navýšeným rozpočtem. 

Vždycky myslet na rezervu.

Nejlepší způsob, jak předejít výše popsaným potížím je nechat si v rozpočtu rezervu a nechat si i schválit vyšší hypotéku. Většina bank klientovi umožňuje z úvěru až 20 % nevyčerpat. Pokud tedy máme rozpočet na 5 mil. a dle příjmu a LTV dosáhneme např. na 6. mil., určitě je dobré si peníze do rezervy vzít a případně je následně není nutné vyčerpat. Pokud se úvěr nedočerpá, tak banky buď zkracují splatnost, nebo sníží splátku.

Závěr

Pokud tedy máme již sjednanou hypotéku na výstavbu a nestačí nám její výše, protože se zdražily materiály, máme v podstatě dvě možnosti.

Pokud máme dostatečnou hodnotu nemovitostí do zajištění, můžeme si nechat schválit druhou hypotéku a bance doložíme rozdíl mezi původním a novým rozpočtem. 

Pokud už nemáme čím ručit, můžeme si vzít až 1 mil. z nezajištěného úvěru ze stavebního spoření.

Účel výstavby je při sjednání hypotéky pravděpodobně nejvíc komplikovaný. Je potřeba zvážit všechny parametry, nechat si rezervu při rozpočtu, s rozmyslem čerpat a hlídat si prostavěnost atd.  Více obecně ohledně výstavby najdete v mém článku zde: https://michalbardon.cz/hypoteka-na-vystavbu/

Pokud byste potřebovali s čímkoli poradit, neváhejte se na mě obrátit a zdarma si objednat konzultaci.

Share on facebook
Facebook
Share on linkedin
LinkedIn
Mgr. Michal Bardoň

Mgr. Michal Bardoň

Vystudoval jsem práva na Masarykově univerzitě v Brně a finanční poradenství dělám osmým rokem. Oblasti práva a financí jsou úzce skloubeny. Své vzdělání beru jako přidanou hodnotu pro klienty a spolupracovníky.
Působím jako Finanční poradce v celém Olomouckém kraji.

Mgr. Michal Bardoň

Mgr. Michal Bardoň

Vystudoval jsem práva na Masarykově univerzitě v Brně a finanční poradenství dělám osmým rokem. Oblasti práva a financí jsou úzce skloubeny. Své vzdělání beru jako přidanou hodnotu pro klienty a spolupracovníky.
Působím jako Finanční poradce v celém Olomouckém kraji.

Pošlete mi váš dotaz

Mým cílem je zjednodušit Váš svět financí. Svým klientům nabízím kompletní služby a pomoc v jakékoliv životní situaci a ve všech oblastech financí, hypoték, úvěrů, pojištění a investic.